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“只要干不死,就往死里干”,中梁的速度與激情

2019-06-13 11:57 | 作者: 李艷艷

屏幕快照 2019-06-13 上午11.54.53

三年內規模超速達千億。與激進擴張并行的管理問題,或成中梁控股上市之累。

文|《中國企業家》記者 李艷艷   編輯|王芳潔   頭圖攝影|曾靖

 

“只要干不死,就往死里干。”

這句地產圈流傳甚廣的名言,出自2017年底的中梁控股(以下簡稱中梁)浙魯豫區域。當年,46歲的溫州老板楊劍帶領中梁攻城略地,試圖復制碧桂園的規模化擴張路線。他以每三天拿一塊地、每個月新進一城的速度,上演高周轉模式下的規模奇跡。

須知中梁的突飛猛進,發生在房地產市場的“白銀時代”,在規模觸頂、嚴格調控的背景下,多數房地產公司采取了謹慎的發展策略,以至于整個市場格局呈現相對固化的局面。然而,中梁卻實現了跨越式的增長,從一家區域開發商突擊進入全國規模前列。根據招股書引用的中指院數據,于2018年末,中梁在全國房企規模排名中位列第30名,但該公司官網則宣稱,已躋身全國房企20強。

根據最新版的中梁招股書,2016至2018年,該公司的全年銷售額分別為190億元、649億元、1015億元;實現營業收入從2016年的29.25億元,增長到2018年的302.15億元,年復合增長率達到221.4%。

據克而瑞數據,2015年,中梁的銷售額僅為168億。三年時間,中梁通過高周轉、高激勵,重倉三四線的經營策略,迅速完成“業績”三連跳,銷售額由百億擴張到千億,營收也呈現幾何式增長。對比行業龍頭萬科、恒大、碧桂園,他們的千億邁進之路也只能望其項背。

不過,冠以“小碧桂園”之稱的中梁,也是目前國內千億級房企中,唯一一家沒有上市的企業。以“速度與激情”聞名的中梁,為了突破融資“藩籬”,謀求上市已久。自去年底招股書披露后,有媒體用“快、準、猛”概括中梁沖刺IPO的必得之勢。然而,今年5月,中梁的招股書顯示為失效,三天后,該公司再次提交了招股書。

據招股書披露,此次IPO募資款項有以下用途:一是公司現有物業項目或項目階段(溫州中梁鹿城中心、宿遷中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。二是償還絕大部分現有信托貸款,其中主要是2019年到期的四筆信托貸款。

“現在市面上有很多信托產品在為中梁融資。”某參與中梁融資事務的機構人士告訴《中國企業家》,今年下半年,他所負責的某西部城市本息過億的基金業務面臨到期。“我們的風控做得扎實,應該能正常兌付。”不過,近期中梁“黑馬止步”的傳聞也讓他有所警覺,“我現在關心基金投資者(能否)順利拿到錢。”

溫商首富

溫州鹿城人楊劍,生于1971年,建筑工程專業。在地產行業一把手中,他屬于較為年輕的一代。除了中梁創始人、董事長,他還擁有其他社會身份,比如,蘇州市溫州商會常務副會長、上海市寶山區溫州商會名譽會長。

在網上一個名為“中梁楊劍”的博客中,有文章評價稱,楊劍“做事確從不優柔寡斷,看準目標,便一劍出擊”,“身上處處彰顯著溫州人那種愛拼搏,不怕失敗的精神”。

中梁的前身要追溯到1993年,楊劍在溫州成立溫州華城房地產開發有限公司和浙江中梁置業有限公司。隨后,他將業務擴展至江蘇。2001年,中梁進軍蘇州市場,官方口徑稱,“楊劍帶領中梁開始了一次大膽擴張,并在2008年成為蘇州住宅市場占有率第三名”。

2009年,楊劍將視野放至長三角,成立上海中梁地產集團有限公司,但是浙江仍然是他的大本營。有數據稱,2015年,中梁在浙江土地儲備最多,浙江項目占比高達80%。

溫州可謂是孕育“高房價預期”的溫床。1998年到2001年,溫州民間資本大量投入當地房地產,促使當地房價飆升,市區房價快速從2000元/平米升到7000元/平米以上,并在2010年下半年升至最高位。2012年前后,房地產宏觀調控以及溫州發生的民間借貸危機,使溫州房價大幅下滑,幾近腰斬,至今未能全面回暖。

在溫州這個曾經歷過炒房頂峰和泡沫破滅低谷的地方,中梁始終穩居地方龍頭。但當地方同行紛紛因為市場劇烈動蕩而折戟時,中梁卻奇跡般的穿越了生死線,甚至開始了更為激進的全國化擴張之路。2016年,中梁把集團總部從溫州搬到上海。

前22年偏安一隅,之后三年高歌猛進,這樣的反轉也讓楊劍由籍籍無名,步入財富的高光時刻。2018年,楊劍第一次登上“胡潤全球富豪榜”,2019年他一躍成為新一任溫商首富,以265億元的身家排在全球第575位,排名比去年上升172位。

除了楊劍已達成的個人財富之外,中梁地產的未來發展規劃更引人側目。2017年,該公司曾提出“雙千億”目標:到2021年,銷售額和總資產均超過千億;中梁的目標是進入20強,并沖刺10強。2017年中,中梁內部又提出“三千億目標”——2021年實現銷售額3000億。

相較于更為遠大的業績目標,中梁內部員工的判斷要謹慎許多。在某高管人士看來,中梁需要考慮和解決的,是保持適當、合理、穩健的可持續增長。“追求負債率、增長率、收益率‘三率均衡’下的無風險規模增長,增強品牌效應和資源整合能力。”

“小碧桂園”

中梁的成長路徑多處可見“榜樣”碧桂園的身影。

首先是在布局策略上,和碧桂園類似,中梁也偏好于三四線城市。據公開資料,截至2019年3月31日,中梁控股已在23個省份及直轄市,即124個城市開展業務,遍布長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區。擁有處于不同開發階段的353個物業項目,土地總儲備約3890萬平方米。

中梁控股2016~2018年的拿地數據顯示,其獲取的地塊數量分別為63幅、119幅、221幅。其中,位于三四線城市的分別有34幅、88幅及168幅。而在今年前3個月收購的23幅地塊中,則有10幅位于三四線城市。

“如果布局一二線城市是開大奔,布局三四線城市是開寶馬MINI。你開10輛大奔,我開50輛寶馬MINI,我還是大有機會。”對于三四線戰略,楊劍曾做過如此比喻。

急速擴張不過短短三四年,如何使產品在更大范圍的三四線城市得到認可?中梁采取的仍然是碧桂園式的套路,即標準化產品。中梁內部人士稱,棚改政策產生的市場機遇期內,公司設立了標準化開發流程。“針對首次置業者、首次改善型置業者及再次改善型置業者的不同需求,中梁建立了香、御、國三種產品系列,每種產品系列下再細分兩條或三條獨立的產品線。”

可快速復制的標準化開發流程,讓中梁的規模迅速膨脹,這也與碧桂園的三四線開發路徑極為相似。前述人士稱,公司的拿地策略遵循“戰略、市場、投資”為核心的投資機制,在不同市場周期采取不同的投資策略,可概括為“復蘇快上馬、高漲要輪動、衰退全結構、低潮狠并購”的20字方針。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看好中梁的基本面,但他同時分析稱,“如果項目過多布局在三四線城市,而此類城市又面臨市場降溫,實際運營就會有很大壓力。”

“榜樣”早已感知到市場變化。2017年,碧桂園的拿地策略天平已經偏向一二線,當年新增土地在一二線的占比為53%,三四線占比為47%。當然,可以看到的是,2018年下半年之后,中梁控股重倉三四線的思路正在轉變。

2019年初,中梁進駐沈陽、青島、大連等城市,年內布局城市數量超過10個,其中不少城市為中梁首次進入。可以看出,今年布局城市基本以二線城市為主。

據易居研究院統計的中梁地產近三年拿地數據,中梁控股于今年2月首進天津。在與北科建、綠地、武清恒茂、正榮、新城的激烈角逐后,耗資7.91億拿下兩處宅地。另有消息稱,今年中梁以“控風險”為主,盡可能多地去二線城市拿地,以確保2000億銷售目標順利完成。

“京津冀一直沒有項目,不好干。”說這話時,馮珂(化名)已經離開中梁將近4個月。2017年9月,中梁控股在北京設立京津冀區域集團。三個月后,他加入公司。此后在職的將近一年時間里,他所在的項目公司未能獲取到一個項目。

高周轉與阿米巴模式

如果說中梁是一輛馳騁在地產市場的MINI車,那么帶動車輪轉動的系統并不神秘,即已被碧桂園等多家公司驗證過的高周轉模式。

2018年底,中梁總裁黃春雷稱,高周轉模式意為一種“批發”的邏輯,貨如輪轉,靠資金的高效流動帶來流量的幾何式增長。

在他看來,四大因素成就“中梁速度”:對城市輪動機會的把握和迅速采取行動;非常強調資金的流動性;采取阿米巴管理模式,小組織切分,全業務職能下放,激活組織能動性;力度極大的激勵制度。

黃春雷稱,激勵和考核是阿米巴模式的重要一環。招股書顯示,阿米巴生態系統的支撐體系之一是激勵計劃,其中包括為中梁的高級管理層和其他雇員提供具有利益共享和風險共擔功能的共同投資計劃。

據招股書,憑借阿米巴生態系統,中梁境內附屬公司數量從截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家,且同期雇員人數已由截至2016年12月31日的2100人以上,增至截至2018年12月31日的12500人以上。

不過,阿米巴模式在刺激業績的同時,也增強了內部之間的PK。有業內人士透露,“中梁的人員流動性相對其他公司較大,干三個月吃不消,走了的人很多。”

在記者近期獲取的一份《中梁運營之道》相關資料中,對高周轉模式有更為落地的表述:

高周轉的本質是,讓資金飛起來,降低市場風險。三個關鍵指標是,現金流回正時間、預售節點管控、產品銷售速度。高周轉實質是追求資金高周轉,核心是最大程度減少自有資金占用,使其效益最大化。實施456制度:要求項目拿地后立即進場施工,4個月開盤,5.5個月現金流回正,6個月再周轉,首期推盤一個月內銷售面積去化率達到70%。

中梁將高周轉發揮到了極致,甚至發生質量問題。招股書顯示,2017年8月,公司旗下位于徐州的某樓盤,發生重大安全事故。事故原因是拆除工作不符合建筑工程標準及流程相關安全要求。而事故涉及的平臺結構,是應徐州旭鑫(中梁旗下公司)要求違規樹立的,造成為取得預售許可證而提前工程進度的印象。

國泰君安的一份研究報告稱,目前房價單邊上漲預期基本被打破,未來地產商業模式回歸地產開發,房企比拼的將是誰的拿地與融資成本更低,誰的項目運營能力更好,以及誰的品牌力更為出色。

啟動B計劃

當中梁上演速度與激情的同時,人們感到好奇的是,誰在給這輛超速車加油?

梳理發現,發債+銀行+信托+跟投,共同構成中梁的融資渠道。其中,信托融資占比較大。截至2018年12月31日,公司合計有109個信托或資產管理計劃尚未償還,未償還本金約為147.16億元,占借款總額約54.5%。招股書顯示,中梁未償還的信托貸款融資成本多數都在10%~12%。公司稱,上市募集到的一部分資金將用于償還2019年到期的信托貸款,這些貸款的利率均在11.5%以上。

“整體來說,信托的數量和本金的比值未偏離行業一般情況。”某不愿具名的中梁內部人士解釋稱,“2016年~2018年上半年,中梁在三四線布局主要關注小型地塊,拿地金額較低,且信托資金僅是我司融資渠道的一部分。”

對于強資金需求的房企而言,精干的財務團隊尤為重要。然而,最近一段時間,中梁的財務部門卻處于動蕩狀態。

此前,在籌備赴港IPO消息傳出之際,中梁CFO羅俊曾加盟4個月就離職。而前一任財務負責人游德鋒也只任職了4個月。新遞交的招股書和去年一樣,財務高管只列出財務總監凌新宇,首席財務官職位空缺。“地產這個領域,資金鏈才是致命的。只要資金鏈沒受影響,企業就沒問題。”國內某人力機構高管對此分析稱。

據了解,中梁啟動了挖人計劃,內部稱“B計劃”。其中就包括多名財務管理人員。旭輝原CFO游思嘉、碧桂園原江蘇區域財務總經理吳淵已入職中梁控股,職位均為副總裁。游思嘉在2019年入職,主要負責中梁上市工作,未來負責企業上市后的境外發債工作;2018年入職的吳淵,工作則是梳理中梁的財務體系,統籌資金運營、財務中心等。

當然,在最新招股書中,中梁披露的凈負債率出現了大幅下降。2016年、2017年和2018年,這一數字分別為1790.2%、339.5%和58.1%。何以做到?前述內部人士將其歸因于銷售結款和總權益增長。“來自物業銷售的內部產生現金大幅增加,一定程度上減少了我們對外部借款的倚賴。”

除了解決人的問題、加大銷售力度,上市也是中梁紓解財務壓力的重要途徑。然而,當中梁地產的IPO遲遲未決時,資本市場卻發生了變化。德勤數據顯示,2018年房地產行業新股數量由2017年占比28%降至23%。2019年第一季度,房地產行業新股數量比例進一步降至21%,來自房地產行業的融資金額和比重同樣顯著下調。

據非官方統計,2018年內,成功赴港上市的內地房企包括正榮、弘陽、大發、美的置業。銀城國際、德信中國、中梁控股、奧山控股、海倫堡也在當年年內提交了招股書。截至目前,去年提交上市申請的房企中,僅有德信中國和銀城國際成功掛牌。

“中梁是這一輪上市中節奏最慢的,確實比較尷尬。”某接近中梁集團層面的分析人士稱,從預期來講,中梁本身企業規模很大,按理很容易上市。這輪上市“失效”風波過后,估計企業會面臨多重壓力。

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